三四¾U¿åŸŽŒŽ‚现库存搬家¾Jè£åQšäºŒæ‰‹æˆ¿15分钟加50万

2017-06-12 12:06:11 来源åQšä¸­å›½æˆ¿åœîCñ”报

  攄¡œ¼å…¨å›½åQŒè¿‘期,地方政府轮番出台楼市限购限贷甚至限售的收¾y§æ”¿½{–,从北上广æ·Þq­‰ä¸€¾U¿åŸŽŒŽ‚,到南京、杭州、青岛、厦门等热点二线城市åQŒå†åˆ°çŽ¯äº¬ã€çŽ¯æ²ªã€çŽ¯æ·±ã€ç”šè‡³çŽ¯åˆè‚¥ã€çŽ¯åŽ¦é—¨½{‰çƒ­ç‚¹åŸŽŒŽ‚周边的三四¾U¿åŸŽŒŽ‚。似乎全国楼ŒŽ‚都是一片大好,åŽÕdº“存的“呐喊声”已微不可闻甚至被æïˆæ²¡ã€‚


  全国房地产去库存ä»ÕdŠ¡åˆ°åº•å®Œæˆå¾—怎么样了?˜q™ä¸ªé—®é¢˜éœ€è¦æå‡ºï¼Œä¹Ÿéœ€è¦å›ž½{”。


  “当前的åŽÕdº“å­˜ä“Q务依然很重。从数据上来看,库存量依然很大,˜q˜æœ‰6.8亿多òqÏx–¹¾c³çš„待售面积。对大部分房屋供需比偏高的城市åQŒå°¤å…¶å¯¹åº“å­˜¿U¯åŽ‹ä¸¥é‡çš„三四线城市来说åQŒåŽ»åº“å­˜ä»ÕdŠ¡ä¾ç„¶è‰°å·¨ã€‚”住建部住房政策专家委员会副ä¸ÖM“Q委员™å¾äº‘昌表½Cºã€‚


  “在åŽÕdº“存的购房需求中åQŒæœ‰éƒ¨åˆ†æ˜¯åˆšæ€§éœ€æ±‚无可厚非,但是投资性需求也在增加。现在可怕的不是开发商手中的房子,而是投资者手中的房子。”中国房åœîCñ”业协会副会长胡志刚在接受中国房地产报记者采访时表示åQŒè€Œä¸”åQŒåº“存少了,地方政府˜q˜ä¼šåŠ å¤§åœŸåœ°ä¾›åº”åQŒå¸‚åœÞZ¿æœ‰é‡˜q˜ä¼šå¢žåŠ åQŒæ‰€ä»¥åŽ»åº“存仍不能乐观。


  部分三四¾U¿æ¥¼ŒŽ‚繁荣 真实åŽÕdº“存还是表象?


  ¾l§ä¸€äºŒçº¿çƒ­ç‚¹åŸŽå¸‚之后åQŒä¸ž®‘三四线城市也加入限购限è´ïL”šè‡³é™å”®å¤§å†›ï¼Œæ¦‚因销售太火,æˆÕF­h上涨太快åQŒè€Œå…¶ä¸­éƒ½å……斥着大量投资投机性需求的˜q›å…¥ã€‚


  ˜q™å…¶ä¸­åŒ…括承得÷€å»ŠåŠã€ä¿å®šã€å”å±Þq­‰äº¬æÓ|冀城市。据记者了解,唐山一直是属于高库存的城市。2015òq´æ—¶ä¸€äº›ä¸“家甚è‡Ïx”¾­a€åQŒå”å±±æˆ¿å±‹åº“存去化周期可能需要5~10òqß_¼Œå½¼æ—¶çš„房仯‚¿˜æ˜¯5000元~6000元/òqÏx–¹¾cŸë€‚


  2016òq´äº¬‹z¥å†€ä¸€ä½“化协同发展大方针提å‡ÞZ»¥æ¥ï¼Œæ›„¡»å®šä½ä¸ÞZº¬‹z¥å†€åœ°åŒºé‡è¦å‘展轴的京æÓ|唐一¾U¿è¢«é‡æ–°é‡è§†ã€‚2017òq´3月䆾èµøP¼Œå›´ç»•é›„安新区与北京市˜q‘郊åQŒæ²³åŒ—多地如高碑店、æ Ù州、霸州纷¾U¯‚¢«¾UÐn…¥é™è´­ã€‚


  在环京100公里圈几乎全面限购后åQŒå”å±Þp™½ç„¶å±žäºŽé™è´­åŒºåŸŸï¼Œä½†å®žé™…限购力度åƈ不大åQŒäºŽæ˜¯æŠ•èµ„客需求几乎是被挤压到唐山。“一个月销售了几年的库存。”有唐山房地产ähµ­«ç¬‘¿U°ã€‚国家统计局发布的4月房ä»äh•°æ®æ˜¾½Cºï¼Œå”å±±æˆÕF­h涨幅是70个城ŒŽ‚最大的。唐山市中心城区åQŒæ–°å»ºå•†å“æˆ¿å‡ä­h已破万元。这也是随后唐山出台限购政策的原因所在。


  ¾cÖM¼¼çš„城ŒŽ‚如é•ÕF¸‰è§’的嘉兴、无锡,珠三角的佛山、清˜qœï¼Œå—京都市圈的芜湖、滁州等åQŒéƒ½æœ‰ç±»ä¼¼çš„ŒŽ‚场表现。


  而据中国房地产报记者了解,佛山的二手房ä»äh ¼åQŒåˆ™æœ‰æˆ¿ä¸œååœ°è“vä»øP¼Œä¸åˆ°15分钟加ä­h50万元。这是因为,佛山的“3·25新政”规定,仅在¼›…城全区和南‹¹—÷€é¡ºå¾·éƒ¨åˆ†åŒºåŸŸé™è´­æ–°æˆ¿ï¼Œè€ŒäºŒæ‰‹æˆ¿ä¸å—限制。所以,佛山二手房吸引了来自òq¿å·žã€æ¸…˜qœã€æ·±åœ³ä¹ƒè‡Ðn¹¿ä¸œä»¥å¤–的投资客。而购房入æˆäh”¿½{–和佛山优质的教肌ӀåŒ»ç–—资源,共同推动了房价上涨。


  佛山楼市限购˜q…速升¾U§ã€‚5月31日,佛山ŒŽ‚äh民政府办公室发布了《关于进一步加强房åœîCñ”ŒŽ‚场调控的通知》。自2017òq´6月1日零时è“våQŒä½›å±±æŠŠäºŒæ‰‹æˆ¿çº³å…¥é™è´­ï¼Œ˜q›ä¸€æ­¥åŠ å¼ÞZº†ä½æˆ¿é™è´­æ”¿ç­–åQŒä¹Ÿ˜q›ä¸€æ­¥åŠ å¤§äº†æˆ¿åœ°äº§å¸‚åœø™°ƒæŽ§åŠ›åº¦ã€‚


  ž®Þp¿žä¹‹å‰ä¸è¢«çœ‹å¥½çš„东北地区城ŒŽ‚沈阻I¼Œ˜q‘月来也是房价频频上涨。数据显½Cºï¼Œ¾l§3月䆾沈阳新房ä»äh ¼åˆ›46个月最大单月涨òq…之后,4月沈é˜Ðn•†å“ä½å®…均ä»ïL›´é€¼8000元/òqÏx–¹¾c»I¼Œè¾‘Öˆ°7932元/òqÏx–¹¾cŸë€‚这背后åQŒåˆ™æ˜¯ä¸­å¤®å¯¹æŒ¯å…´ä¸œåŒ—的政½{–支持,包括沈阳自èåN区的讄¡«‹æ•ˆåº”。东北äh口回‹¹æœ‰æ•ˆéœ€æ±‚在增加的同æ—Óž¼Œç‚’房者也看到了未来房价上涨空间而乘虚而入。


  有分析认为,˜q™åƈ非真正的åŽÕdº“存,而是库存从开发商手中转移到投资者手中。


  “表面上好像房子卖掉了,但是很多变成了‘鬼城’。真实库存只会越来越多。房åœîCñ”被当作金融äñ”品投资。一¾U¿æ¥¼ŒŽ‚的发展åQŒæŒ¤åŽ‹äº†äºŒçº¿ã€ä¸‰¾UÕF¹ƒè‡Ðn››¾U¿åŸŽŒŽ‚的房地产生存和发展½Iºé—´åQŒä¸€¾U¿åŸŽŒŽ‚购房者收益剥å¤ÞZº†äºŒçº¿ã€ä¸‰¾UÕF¹ƒè‡Ðn››¾U¿åŠ³åŠ¨è€…çš„åŠÐnŠ¨ä»·å€¹{€‚投资实业收益不如炒房,全民炒房畸åŞ发展。”独½f‹ç»‹¹Žå­¦å®¶æœçŒ›å¯¹ä¸­å›½æˆ¿åœ°äº§æŠ¥è®°è€…表½Cºã€‚


  一批三四线城市 库存基数依然很大


  全国商品房待售面¿U¯ç»å¯ÒŽ•°å€égº¦æœªæ˜Žæ˜‘Ö‡ž®‘。国家统计局数据昄¡¤ºåQŒ4月末åQŒå…¨å›½å•†å“æˆ¿å¾…售面积67469万åã^方米。其中,住宅待售面积截至2017òq´4月äؓ37782万åã^方米åQŒåŒæ¯”下降16.2%。而2016òq´åŒæœŸäؓ45089万åã^方米。一òq´æ—¶é—´å‡ž®‘了7307万åã^方米。可见,åŽÕdº“存,主要åŽÈš„是住宅库存。


  而截至2017òq´4月,全国办公楼待售面¿U¯äؓ3756万åã^方米åQŒåè€Œä¸Šå‡äº†9.3%;商业营业用房16010万åã^方米åQŒä¸Šå‡äº†5.9%。可见,办公和商业地产类房屋åŽÕdº“存压力还很大。


  从绝对库存数据上看,一些三四线城市现有库存销售周期仍较长。易居房åœîCñ”研究院数据显½Cºï¼Œæˆªè‡³2017òq´4月末åQŒä¸¹ä¸œçš„åŽÕdº“存周期äؓ34个月åQŒå”å±×ƒØ“27个月åQŒå“ˆž®”滨为25个月åQŒèšŒåŸ äؓ21个月åQŒæ˜†å±±å’Œè¥¿å®å‡äؓ23个月。此外,淄博、呼和浩牏V€éžå±±ã€æŠš™åºã€ç‰¡ä¸ÒŽ±Ÿ½{‰åœ°çš„去库存周期则均­‘…过3òq´ã€‚


  “去òqß_¼Œéƒ½å¸‚圈的三四¾U¿åŸŽŒŽ‚房价地价出çŽîCº†çŒ›æ¶¨åQŒä¸»è¦æºäºŽéƒ½ŒŽ‚圈核心城市的溢出效应。这些城ŒŽ‚与一二线城市一æ øP¼Œéƒ½ä¸å­˜åœ¨åº“存问题。今òq´éžéƒ½å¸‚圈的一些三四线城市æˆÕF­håœîC­h快速上涨,主要是源于大城市æˆÕF­h暴涨、购房无望,å¯ÆD‡´å¤–来人口回流˜q™äº›åŸŽå¸‚åQŒåŒæ—¶ä¸€äºŒçº¿åŸŽå¸‚和都ŒŽ‚圈三四¾U¿åœŸåœîC¾›åº”不­‘»I¼ŒæˆÕF¼è½¬å‘˜q™äº›æœ‰æ½œåŠ›çš„三四¾U¿åŸŽŒŽ‚,˜q›è€ŒåŞ成热点城ŒŽ‚。这些城ŒŽ‚库存量不一定都大,其中有些城市因äؓ销售持¾l­å¢žé•¿ï¼Œåº“存有所减少。”新城控股高¾U§å‰¯æ€»è£‹Æ§é˜³æ·å¯¹ä¸­å›½æˆ¿åœ°äº§æŠ¥è®°è€…表½Cºã€‚


  但是åQŒâ€œå…¶ä»–的三四¾U¿åŸŽŒŽ‚仍然在åŽÕdº“存的路上åQŒç”šè‡Ïxœ‰çš„城ŒŽ‚库存量可能˜q˜éœ€è¦åŽ»åŒ–四五年旉™—´ã€‚”欧é˜Ïx·˜q›ä¸€æ­¥è¡¨½Cºã€‚


  “东部三大经‹¹ŽåœˆåŸŽå¸‚åŽÕdº“存压力基本没有,甚至˜q˜å‡ºçŽ°æ¥¼ŒŽ‚过热现象,˜q™äº›˜q‡çƒ­åŸŽå¸‚的调控政½{–å·²¾læ”¶¾y§ã€‚而东北地区城ŒŽ‚、中襉Kƒ¨éžæ ¸å¿ƒåŸŽŒŽ‚,现阶ŒDµå¤§éƒ¨åˆ†˜q˜æ²¡æœ‰å®ŒæˆåŽ»åº“å­˜ä»ÕdŠ¡åQŒä»éœ€è¦åŽ»åº“存。”同½{–咨询研½I¶æ€È›‘张宏伟对中国房地产报记者表½Cºã€‚


  警惕库存搬家风险


  “相比开发商手中的库存,投资者手中的库存更可怕。这是æˆö沫,因äؓ没和真实需求对应。”胡志刚认äؓ。


  而且åQŒâ€œéšç€å›½åŠ¡é™¢æ‰¹å¤è¶Šæ¥è¶Šå¤šçš„¾læµŽå¼€å‘区、科技园区、自贸区、经‹¹Žç‰¹åŒºç­‰æ¦‚念城市åQŒæ”¿½{–红利都会导致投资投机性需求闻风进入,真实库存不会­‘Šæ¥­‘Šå°‘åQŒåè€Œè¶Šæ¥è¶Šå¤šã€‚没有真实住戉Kœ€æ±‚的鬼城现象也将更äؓ明显。”多òq´æ¥åQŒæœçŒ›ä¸€ç›´åšæŒä»–的“鬼城论”,òq¶ä¸”认äؓä»Õd¿—强的刚需论在全面炒房的现实面前已¾lå¾ˆéš„¡«™ä½è„šã€‚


  “一部分城市˜q˜æ˜¯è¦åŽ»åº“å­˜åQŒå³ä¾¿å¤§ä¸€äº›çš„二三¾U¿åŸŽŒŽ‚,可能ŒŽ‚场需求大一些,但当地政府还是依靠土地胦政,加大土地供应。因为经‹¹ŽåŞ势出çŽîC¸å¤ªå¥½çš„时候,财政怎么办,肯定要卖圎ͼŒå•†å“æˆ¿å­˜é‡è™½ç„¶å‡ž®‘了åQŒä½†æ˜¯æ–°å¢žåœŸåœ°ç»™ŒŽ‚场造成的压力还在。而土地胦æ”ÕF¸æ˜¯ä¸€òq´ä¸¤òq´å°±èƒ½è§£å†³çš„问题åQŒç»‹¹Žå‘展对房地产的倚赖˜q˜æ˜¯å¾ˆå¤§åQŒæ”¿½{–也处在很矛盄¡š„阶段。不能过于打压房åœîCñ”åQŒå¦åˆ™ç»‹¹Žä¼šå—到大的影响。”胡志刚表示。


  “这是现实,所以要建立房地产市åœø™¿è¡Œé•¿æ•ˆæœºåˆ¶ã€‚”胡志刚认äؓ。


  杜猛则认为,要彻底杜¾lç‚’æˆÕFh¾Ÿ¤ï¼Œæœ€ä¸ºæœ‰æ•ˆçš„æ–ÒŽ³•ž®±æ˜¯é™å”®å’Œå¼€å¾æˆ¿åœîCñ”½EŽã€‚“比如北京、深圳一¾U¿åŸŽŒŽ‚,如果限售20òqß_¼Œç”šè‡³30òqß_¼ŒæˆÕF­h必然大跌。这òq¶ä¸æ˜¯åª„响刚需åQŒå› ä¸ºåˆšéœ€æ˜¯ä¸å–的。”