æˆÕF¼íw«é™·èžèµ„“生æ­ÕdŠ«â€ 求生通道能否逃出生天

2017-06-26 14:23:50 来源åQšä¸­å›½è¯åˆ¸æŠ¥

  æˆÕF¼èžèµ„渠道收紧­‘Šå‘明显。中国证券报记者了解到åQŒè¿‘日有城商行叫停了房地产通道业务åQŒä×o融资æ–ÒŽŠ˜æˆŸè€Œè¿”。

  业内人士告诉中国证券报记者,目前机构å¯ÒŽˆ¿åœîCñ”融资™å¹ç›®éžå¸¸è°¨æ…ŽåQŒé™¤å¼€å‘性贷‹Æ‘֏ªé¢å‘大型优质æˆÕF¼å¤–,部分银行甚至会要求通道¾c»èžèµ„的客户是前五强æˆÕF¼æˆ–项目位于市中心。

  信托和券商渠道也不容乐观åQŒä¿¡æ‰˜æˆ¿åœîCñ”融资 利率由10%飙升至14%左右åQŒå‡ºäºŽé£Žé™©é¡¾è™‘机构多呈观望态度;券商渠道更是全线收紧åQŒç‰©ä¸šæ”¶ç›Šæƒè½¬è®©ã€èµ„产证券化½{‰èžèµ„方式难度加大且额度有限åQŒæœ‰åˆ¸å•†å¦è¯šå·²ç»ä¸æŽ¥ç›¸å…³™å¹ç›®ã€‚

  中国证券报记者了解到åQŒè¿™¿Uæƒ…况下仍有ž®‘量的求生通道存在。例如部分中资在港券商利用自íw«ä¼˜åŠ¿ï¼Œå¤§é‡ŒŽ®åŠ©å†…地æˆÕF¼åœ¨æ“v外发¾ŸŽå…ƒå€ºï¼Œ 利率æ ÒŽ®ä¼ä¸šèµ„质从5%到8%不等。更有民营信托携手银行翻新融资方案,ž®†é“¶è¡Œä½œä¸ºé€šé“ž®†èµ„金以12%-15%的利率借贷¾l™æˆ¿ä¼ï¼Œè§„避风控要求。

  æˆÕF¼èžèµ„全线收紧

  ˜q™å‘¨å¥½å‡ ä¸ªå®¢æˆäh¥å’¨è¯¢åQŒè¦èµ°é€šé“做房åœîCñ”融资åQŒæˆ‘们都只能回复现在做不了。

  某城商行对公è´äh¬¾è´Ÿè´£äººé€éœ²ã€‚

  他介¾lé“åQŒå…¶æ‰€åœ¨é“¶è¡Œåˆšåˆšæš‚停受理和审批券商、保险及基金子公司的房地产通道业务åQŒè¿˜æš‚停了已¾lˆå®¡æœªå‘生放‹Æ„¡š„房地产业务放‹Æ¾ï¼Œ˜q™ç§æƒ…况下分行可向授信审扚wƒ¨é—¨å˜æ›´ä¸šåŠ¡å“¿Uã€‚

  有业内ähµ­«æŒ‡å‡ºï¼Œä¸ø™§„避对限定性行业信è´ähŠ•æ”„¡š„¿Uç§é™åˆ¶åQŒé“¶è¡Œå€ŸåŠ©åˆ¸å•†ã€åŸºé‡‘子公司、信托等通道以资½Ž¡è®¡åˆ’进行投资的情况非常普遍。“这¾c»é€šé“业务现在明显收紧åQŒç›‘½Ž¡è¦æ±‚穿透资½Ž¡è®¡åˆ’进行检查,很多银行已经暂停相应业务或在观望åQŒä¹Ÿæœ‰é“¶è¡Œå—利润é©×ƒ‹É˜q˜åœ¨åšï¼Œä½†å¯¹èžèµ„ä¸ÖM½“的资质要求在不断提高åQŒæ¯”如会要求融资æˆÕF¼è¦åœ¨åå¼ºç”šè‡³äº”强以内åQŒé¡¹ç›®è¦åœ¨å¸‚中心½{‰ã€‚”

  一位城商行内部人士告诉中国证券报记者:

  一般房企走通道业务会比较多åQŒä¸»è¦æ˜¯è¡¨å†…开发性贷‹Æ‘Ö®¡æ ¸è¾ƒä¸¥ï¼Œå¯¹å¼€å‘商资质、自有资金比例、贷‹Æ¾æ³¨å…¥ç­‰éƒ½æœ‰æ˜Žç¡®è¦æ±‚。即使能够满­‘ÐnŸºæœ¬çš„资质要求åQŒçŽ°åœ¨è¡¨å†…开发性贷‹Æ¾ä¹Ÿå¾ˆä¸å¥½æ‹¿åQŒé“¶è¡Œé¢åº¦æœ‰é™ï¼Œåˆ©çŽ‡ä¸æ–­æ”€å‡ã€‚

  银行渠道受阻令不ž®‘房企尤其是中小æˆÕF¼è½¬æŠ•ä¿¡æ‰˜æœºæž„。某券商机构融资部ähµ­«å‘Šè¯‰ä¸­å›½è¯åˆ¸æŠ¥è®°è€…:

  “借道信托融资成本一向较高,在10%左右åQŒæ‰€ä»¥ä¸€ç›´ä»¥æ¥åªæ˜¯åœ¨æˆÕF¼èžèµ„中扮演补充角è‰ÔŒ¼Œä½†åœ¨èµ„金ž®é”çš„情况下åQŒç€æ€¥è¦é’Þqš„æˆÕF¼åªèƒ½ä»¥è¿™¿Uæ–¹å¼å¼•˜q›èµ„金,å¯ÆD‡´çŽ°åœ¨ä¿¡æ‰˜èžèµ„利率由原来10%上æÕQ至14%。”

  监管­‘‹ä¸¥æƒ…况下,大部分信托公åæ€»ä¸æ•¢â€œè½»ä¸‘Ö¦„动”。此前,银监会曾向各银监局下发《2017òq´ä¿¡æ‰˜å…¬å¸çŽ°åœºæ£€æŸ¥è¦ç‚V€‹ï¼Œå…¶ä¸­ž®†è¿è§„开展房åœîCñ”信托业务列入‹‚€æŸ¥è¦ç‚V€‚

  一位信托机构内部äh员指出:

  即便收益很高åQŒæˆ‘们对˜q™å—业务˜q˜æ˜¯éžå¸¸è°¨æ…ŽåQŒé¡¹ç›®å®‰å…¨æ˜¯½W¬ä¸€ä½ï¼Œæ¯•ç«Ÿç›‘管的剑悬在那里。

  相比之下åQŒåˆ¸å•†æ¸ é“更是全面收¾y§ã€‚多位券商ähµ­«æŒ‡å‡ºï¼ŒçŽ°åœ¨åˆ¸å•†èƒ½äؓæˆÕF¼æä¾›çš„融资渠道非ŒŽ¸æœ‰é™ã€‚一位券商内部ähµ­«æŒ‡å‡ºï¼š

  券商能提供途径基本被堵住了åQŒå¦‚果资质好一些的æˆÕF¼åQŒæˆ‘们还能帮忙做做中期票据、资产证券化、特定资产收益权转让åQŒä½†é¢åº¦å¾ˆæœ‰é™ï¼Œä½†è¿™æ ¯‚µšé’±å°‘、又费劲åQŒæˆ‘们现在不接类似项目。

  “求生通道”有限

  中国证券报记者了解到åQŒæˆ¿åœîCñ”融资普遍收紧态势下,仍有机构或借助自èín优势åQŒæˆ–通过花样¾˜ÀL–°æä¾›ž®‘量的求生通道。

  上述券商机构融资部ähµ­«å‘Šè¯‰ä¸­å›½è¯åˆ¸æŠ¥è®°è€…:

  自从åŽÕd¹´å›½å†…æˆÕF¼å‘债逐渐被堵住,下半òq´ä»¥æ¥ï¼Œå¾ˆå¤šä¸­èµ„在港券商、五大行在香港的投行开始帮助房企在‹¹·å¤–发美元债,¾ŸŽå…ƒå€ºæ˜¯æ°¸ç®‹å€ºï¼Œå¯ä»¥å€Ÿæ–°˜q˜æ—§åQŒèµ„金最后可以回‹¹åˆ°å›½å†…åQŒåˆ©çŽ‡è¦¾l“合香港资金ä»äh ¼æƒ…况和发å€ÞZ¼ä¸šèµ„质来¼‹®å®šåQŒç›®å‰ä»Ž5%到8%都有。

  另一股䆾制券商内部ähµ­«å‘Šè¯‰ä¸­å›½è¯åˆ¸æŠ¥è®°è€…,香港发债受热捧的部分原因是即ä‹É没有三大评çñ”机构评çñ”åQŒåªè¦ç»¼åˆæ¡ä»¶åˆé€‚,也能够得到机构认可。“香港美元债配¾|®ä¸»é¢˜æ˜¯ä¿é™©æœºæž„、银行或者其他类型机构投资者,只要他们认可发å€ÞZ¼ä¸šèµ„è´¨åƈ认äؓ利息合适,ž®×ƒ¼šè®¤è´­åQŒä¸ä¸€å®šéœ€è¦æœ‰å›½é™…评çñ”åQŒâ€è¯¥äººå£«æŒ‡å‡ºåQŒâ€œä½†å¦‚果企业不在一癑ּºå†…或评çñ”不再aa之上åQŒé™¤éžæœ‰æ‹…保åQŒå¦åˆ™å‘¾ŸŽå…ƒå€ø™¿˜æ˜¯æ¯”较困难。”

  数据昄¡¤ºåQš

  今年æˆÕF¼‹¹·å¤–债发行规模已达137.85亿美元,增幅达60.1%åQŒåˆ›åŒæœŸåŽ†å²æ–°é«˜ã€‚但其中一季度发å€ø™§„模99.2亿美元,二季度以来明æ˜ä€œè…°æ–©â€ï¼Œå‘å€ø™§„模仅为17.45亿美元。

  “从房地产行业来看,境外发å€ø™§„模下跌部分原因是为配合境内房åœîCñ”调控政策åQŒæˆ¿åœîCñ”‹¹·å¤–发债批文发放趋¾~“,境外融资受境内外相对融资政策和环境的影响åQŒè¿™ä¸€èžèµ„途径的风险还是比较大。”某大型券商房地产 分析ŒŽˆæŒ‡å‡ºã€‚

  另一“求生通道”来自信托机构。一位私募机构融资部门负责äh透露åQšâ€œä¿¡æ‰˜æœ‰èµ„本充èƒö率的考核åQŒé£Žé™©èµ„产在一定规模上受到限制åQŒåŠ å¼ºç›‘½Ž¡ä¹‹åŽï¼Œä¸è®ºæ˜¯ç»™é“¶è¡Œåšé€šé“˜q˜æ˜¯æˆ¿åœ°äº§ä¿¡æ‰˜ï¼Œéƒ½æœ‰æ”¶ç´§çš„态势。但现在也有一些比较激˜q›çš„信托和银行一èµïL¿»æ–°èžèµ„手ŒDüc€‚”

  该负责äh指出åQš

  具体的做法是信托机构从外部企业、上ŒŽ‚公司或金控òqÐn°½{‰æ¸ é“募集资金后åQŒä»¥é“¶è¡Œä½œäؓ通道ž®†ä»¥12%至15%的利率借贷出去。有些房企的融资需求虽然符合不了信托的风控条äšgåQŒä½†èƒ½å¤Ÿæ»¡èƒö银行风控åQŒå› æ­¤ä¿¡æ‰˜æœºæž„不直接攄¡»™æˆÕF¼åQŒåŠ äº†é“¶è¡Œè¿™å±‚通道来规避审查。各家信托尺度不一æ øP¼Œæ•¢è¿™æ ·åšä¸€èˆ¬æ˜¯ž®‘数比较‹È€˜q›çš„民营信托。

  中小æˆÕF¼å—挫严重

  克而瑞研究中心发布的数据显½Cºï¼Œ5月108家房企新增融资额为579.69亿元åQŒåŒæ¯”下跌45.3%。融资结构中åQŒé“¶è¡Œè´·‹Æ„¡Ž¯æ¯”下降29.67%;受债市波动影响åQŒæˆ¿ä¼çš„¼œ¨æ®ã€å€ºåˆ¸å‘行额羃量明显,环比下降49.9%。

  ½I†èé_房地产分析师指出åQš

  随着国内融资条äšg收紧åQŒèžèµ„成本会有所提高åQŒä½†æé«˜é€Ÿåº¦ä¼šæ¯”较温和。从目前国内通胀水åã^和货ŒŽæ”¿½{–带来的压力都不会太大,加上˜q‡åŽ»ä¸¤å¹´ä¸€äº›æˆ¿ä¼å·²¾lèžäº†å¾ˆå¤šæˆæœ¬è¾ƒä½Žçš„资金åQŒå› æ­¤çŸ­æœŸæ¥çœ‹ï¼ŒæˆÕF¼èžèµ„成本提升ŒŽ¦æ¥çš„媄响不会很明显。但2018òq´éƒ¨åˆ†å›½å†…发的债券可能会面临投资äh要求公司提高利率来åšg长期限,加上国内债发行紧¾~©ï¼Œæˆ¿åœ°äº§å…¬å”Rœ€è¦å¢žåŠ æˆæœ¬è¿›è¡Œå†èžèµ„或者寻求债券延期åQŒå°†å¯ÒŽˆ¿ä¼æž„成一定压力。

  上述大型券商房地产分析ähµ­«æŒ‡å‡ºï¼š

  房地产是资本密集型行业,从开发供¾l™åˆ°æ¥¼ç›˜é”€å”®éƒ½ä¸¥é‡ä¾èµ–外部金融杠杆åQŒèµ„金紧¾~©æ—¶åQŒå‰æœŸæ¿€˜q›èžèµ„扩张的开发商å®ÒŽ˜“遭遇资金链断裂的‹¹åŠ¨æ€§é£Žé™©ã€‚此外,æˆÕF¼æœ€é‡è¦èµ„金来源于楼盘销售后现金回流åQŒæˆ¿åœîCñ”调控政策下,一二线城市交易减少åQŒä¸­ž®æˆ¿ä¼ç›¸å¯Îù¾ƒå·®çš„销售能力会加大其回‹ÆùNš¾åº¦ã€‚

  该分析师指出åQŒèžèµ„普遍收¾y§æƒ…况下åQŒé‡‘融机构青睐优质大型房企的­‘‹åŠ¿ž®†æ›´åŠ æ˜Žæ˜¾ï¼Œä¸­å°æˆÕF¼èžèµ„éšùN—®é¢˜éš¾ä»¥å¾—到缓解。这¿Uæƒ…况下åQŒå°†æ‰‹å¤´ä¸Šé¡¹ç›®è{手卖¾l™èµ„金情冉|¯”较良好的公司åQŒä»¥¾~“解资金压力会是比较多中ž®æˆ¿ä¼çš„选择。会更明昑֤§åž‹æˆ¿ä¼ç”±äºŽå…·å¤‡å¤šå…ƒèžèµ„金融机构对于放贷中ž®æˆ¿ä¼çš„资金渠道。